Vivir en el campo: todo lo que no te contaron
Muchas veces hemos soñado con la idea: comprar un terrenito bucólico, dejar la vida en la ciudad y comenzar una nueva vida entre las ovejas, ¿verdad? Sin embargo, poco a poco descubrimos que lo que comenzaba siendo un sueño (algo idealizado) se convierte en un infierno.
“Cuando pensamos en vivir en el campo, lo primero no es la casa, es el contexto”, cuenta Rakel Rakel Sanes, CEO de De la Ciudad al Campo. “Antes de enamorarse de una finca o de una casa en el campo hay que entender e informarse sobre la situación legal de la casa: ¿consta en el registro de la propiedad? ¿Consta como lo que ves o como otra cosa? ¿Tienes propietarios claros y accesibles? ¿Cuál es su situación catastral?”, añade. Le preguntamos a dos equipos expertos en viviendas rurales sobre la cara B de vivir en el campo.
Una casa para vivir el campo: ir más allá de la estética
“En España, la normativa urbanística es estricta sobre lo que se puede hacer o no en suelo urbano y rústico. Y en el rural hay muchas edificaciones en suelo rústico, el más restrictivo. Y la normativa cambia de una Comunidad Autónoma a otra”, cuenta Rakel, quien dejó Barcelona por un pueblo de menos de 100 habitantes hace más de dos décadas y actualmente asesora en procesos de transición al mundo rural.
Otro aspecto que destaca es el estado real de la construcción: “Muchas viviendas rurales tienen patologías estructurales, humedades crónicas, instalaciones antiguas, ampliaciones sin regularizar o una conexión irregular al alcantarillado. A ello hay que sumar el estado y la necesidad en materia de servicios e infraestructuras como cobertura o saneamiento. Por último, la hazaña de encontrar a un equipo cualificado y disponible para realizar cualquier reforma necesaria. Hay muchísimas personas que se encuentra con listas de espera de hasta dos años”.
Los principales mitos (falsos) de vivir en el campo
Las redes sociales han popularizado el sueño rural con casas de ensueño y vidas (aparentemente) casi analógicas. Pero, según Rakel, el primer problema (y más común) es que la “normativa te permita transformar una construcción rústica para convertirla en vivienda”. Hace unos meses, el popular youtuber Basquecraf contaba en su canal de Youtube lo mucho que le estaba costando encontrar una construcción que se adaptara a sus necesidades y cuyo grado de protección le permitiera transformar el espacio en un hogar duradero. “Además de la normativa urbanística, que en muchos casos es mucho más restrictiva de lo que se imagina, muchas construcciones son BIC (Bien de Interés Cultural) y no te dejan tocar absolutamente nada, si no es con un proyecto exhaustivo y costoso (es el caso de paneras asturianas, de hórreos gallegos o de cabanes de volta en Cataluña)”, aposilla Rakel.
“Hay que mirar bien la situación legal de la casa. La visita al registro de la propiedad te evita mil dolores de cabeza. Allí te van a decir de quién es la casa, qué situación tiene, si tiene cargas y todo tipo de información necesaria antes de pensar en comprar”, cuenta la experta. “Muchas de las supuestas estafas (o desilusiones) se producen por falta de información previa o por no contrastar documentación en las administraciones competentes”.
De la fantasía bucólica a la burocracia asturiana
Vivimos una tendencia imparable, casi romántica: urbanitas que, agotados del asfalto y el estrés, miran hacia nuestros pueblos buscando refugio. Las casas rústicas están de moda porque tienen alma, historia y, a primera vista, un precio mucho más accesible que un chalet moderno. “Sin embargo, el comprador inexperto a menudo no ve la diferencia técnica entre un chalet construido hace 30 años y una casa de piedra centenaria. Pero la diferencia existe, es abismal, y puede salir muy cara” cuentan Olga, David y Lola, equipo de Viprus Asturias, agencia especializada en compradores e inversores de fuera de Asturias, a AD España.
Según ellos, las agencias tradicionales suelen vender el paisaje, el olor a hierba cortada y la tranquilidad, pero muchas veces falta cierta honestidad radical. Y lo que comienza siendo una casita a priori acogedora termina convirtiéndose en una pesadilla rústica que podemos sortear a través de cuatro verdades absolutas, según Viprus.
Asturias, como sucede con otras zonas de España, es un paraíso natural, pero también un campo minado urbanístico: “lo primero que hay que saber es que, actualmente, la nueva construcción en suelo rústico está prohibida, salvo excepciones muy específicas vinculadas a la explotación agraria o ganadera. Esto significa que casi todo lo que ves en el mercado tiene entre 15 y más de 60 años de antigüedad”. La realidad es dura: la mayoría de estas casas se levantaron sin licencia urbanística en una época donde la palabra valía más que el papel. Hoy, muchas se encuentran en zonas protegidas o con limitaciones severas de reforma debido a cambios en las normativas.
Además, “puede que paguen IBI (es decir, están en Catastro), pero el Catastro es un mero instrumento administrativo para cobrar impuestos”, cuentan desde Viprus. “Si la casa no está inscrita en el Registro de la Propiedad, no tienes garantizados tus derechos frente a terceros. Y sin registro, no hay hipoteca, y a veces, ni siquiera opción a empadronamiento o cédula de habitabilidad”. Viprus sugiere que la solución es verificar milimétricamente que la realidad física –lo que ven sus ojos– coincida con la registral –lo que dicen los papeles–. “A menudo toca asumir la responsabilidad de inscribirla como Obra Nueva Antigua, un trámite complejo pero vital”.
Viprus también nos avisa sobre las herencias: “Mucho cuidado con las casas de los abuelos. A menudo hay herederos no localizados, peleados o escrituras sin adjudicar. Un particular puede intentar venderte la casa de palabra, pero sin pasar por notaría para regularizar la herencia primero, la venta es imposible”. Por último, siempre es importante exigir facturas recientes con alta oficial. “Huid de los suministros pinchados o enganches ilegales, así como de deudas comunitarias ocultas en los pueblos. Una agencia seria garantiza que el trato es legal antes de poner el cartel. Un trato entre particulares es un salto al vacío”, sentencian.
Una casa puede tener una Nota Simple impoluta, estar registrada y parecer perfecta. Y aun así, ser una bomba de relojería financiera: “Nunca compres sin consultar la compatibilidad con el Plan General de Ordenación (PGO) en el departamento urbanístico”, advierten. “Imagina comprar tu refugio soñado y descubrir, meses después, que está afectado por el trazado de una futura carretera, una urbanización o una recalificación para zona industrial”. Del sueño pasaríamos rápidamente a la pesadilla.
Según el equipo, también existe el riesgo de expropiación, ya que si el gobierno decide que tu terreno rústico es necesario para un proyecto, al propietario solo le queda rendirse. ¿El problema? La compensación se basa en el valor catastral, ridículamente bajo comparado con el precio de mercado: “Hablamos de perder entre un 50 % y un 70 % de tu inversión real, algo que ocurre con más frecuencia en suelo rústico que en urbano”, cuenta el equipo antes de lanzar su propuesta social en forma de amnistía rural: “En Asturias existe un parque inmenso de viviendas en el limbo legal. Nuestra postura es clara, necesitamos una regularización masiva. Si existen amnistías y regularizaciones en otros ámbitos sociales, ¿por qué el gobierno busca caminos difíciles y condena al ostracismo a familias cuya única vivienda está en suelo rústico?”.
El encanto de lo antiguo es indiscutible, pero estas casas se construyeron sin arquitectos, sin aparejadores y sin normativas. Se hicieron a ojo. “Cuando visitas una propiedad y te enamoras de la chimenea, no te dejes cegar: debes visitarla con un constructor o arquitecto de confianza”, aconsejan desde al agencia. Y es que el riesgo estructural al abrir un muro de carga de piedra para hacer una ventana más grande o unir cocina y salón puede desestabilizar toda la estructura. De ahí que antes de lanzar la reforma, hay que tener un diagnóstico claro y tener en cuenta las restricciones invisibles. “Muchas casas rústicas están afectadas por Patrimonio (cerca de monumentos, iglesias o el Camino de Santiago). En estos casos, la libertad de reforma es nula”, inciden.
El consejo definitivo: ten un presupuesto de emergencia
Las casas rústicas siempre tienen sorpresas, desde un tejado con vigas podridas que parecían sanas hasta un pozo negro ilegal que debes sustituir por una fosa séptica biológica. Quien avisa no es traidor: “Nosotros aconsejamos tener un colchón de 20.000 a 30.000 euros extra sobre el presupuesto inicial para cubrir estos imprevistos. Y un consejo final sobre el terreno: un prado de 5.000 metros es idílico en las fotos, pero en la vida real, si no planeas tener ovejas, mantenerlo desbrozado es caro y esclavizante. A veces, un terreno pequeño te da más libertad. Además, no idealices el aislamiento”. Algún que otro vecino a la vista siempre es aconsejable –y deseable en caso de necesidad–. “La casa rústica perfecta para vivir permanentemente no está en la cima de un monte incomunicado. La verdadera calidad de vida rural exige estar cerca de un centro de salud, servicios básicos y buenas comunicaciones. Comprar en el pueblo es maravilloso, es volver a las raíces, pero hazlo con los ojos abiertos y de la mano de expertos que no tengan miedo a decirte la verdad. Tu paz mental, tu bolsillo y tu futuro te lo agradecerán”, finaliza el equipo.
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