Le caractère exceptionnel d’un bien immobilier ne se résume pas seulement à une valeur financière. La recherche d’un bien de prestige est conditionnée par une réflexion autour de critères et de ressentis personnels précis : équilibre subtil entre adresse, rareté et qualité intrinsèque des lieux en deviennent tout l’enjeu.
Dans cette catégorie de biens, ce sont les petites surfaces qui se révèlent les plus inattendues. Moins spacieuses, souvent contraintes par un plan ou une configuration propre, elles peuvent pourtant devenir tout aussi uniques qu’un prestigieux hôtel particulier. À travers un regard avisé, Nicolas Pettex-Muffat, directeur général des agences immobilières Junot, dévoile ce qui fait basculer une petite surface vers le bien d’exception.
Identifier un bien « d’exception »
En immobilier, le prix demeure l’un des premiers indicateurs du caractère exceptionnel d’un bien.
Un petit appartement entre dans le “haut de gamme”, « dès lors que sa valeur atteint 140 % du prix médian au mètre carré de son secteur. » Le seuil du luxe, voire de l’ultra-luxe, « se situe à partir de 180 % ». Au cœur de Paris par exemple, l’une des capitales du prestige immobilier, « une petite surface à Saint-Germain-des-Prés est vendue, en moyenne, autour de 14 000 à 15 000 euros le mètre carré. En revanche, une petite surface vraiment exceptionnelle, qui compose tous les critères, atteint 30 000 euros le mètre carré, voire davantage. »
Des coûts, qui ne traduisent pas tant le volume d’une surface, mais aussi bien sa rareté, son adresse et l’absence d’équivalent sur le marché.
L’adresse conditionne la rareté d’une petite surface
Marqués par leurs périodes de construction ou de reconstruction, ce sont les quartiers qui façonnent les profils d’appartements que l’on y trouve.
Comme à Paris, où « trouver un pied-à-terre de 50 à 70 m², Avenue de Breteuil, relève presque de l’impossible, car le parc ne s’y prête pas. » À la Plaine Monceau, le secteur reste dominé par de grands haussmanniens qui n’ont pas été conçus pour optimiser les petites surfaces. « Celles-ci sont naturellement plus rares ou souvent issues d’anciennes chambres de service. Lorsqu’elles ont fait l’objet de lourds travaux, comme de prolongation de la cage principale avec l’installation d’un ascenseur jusqu’au dernier étage et une récupération des combles ; elles se transforment en véritables lofts sous les toits, baignés de lumière zénithale. Dans ces situations, les prix et la valeur augmentent considérablement. » Un phénomène similaire à Montmartre, où les terrasses et les vues spectaculaires sur la capitale valorisent immédiatement un intérieur. « À Saint-Germain-des-Prés, une petite surface dans un immeuble du 18e siècle est extrêmement rare. Avec une vue sur un monument majeur, même s’il s’agit d’un studio, le bien est exceptionnel. »
Là où les immeubles développent davantage de petites surfaces, notamment dans les quartiers anciens, « la recherche est d’office moins complexe. »
En visite, voici comment distinguer un petit appartement ordinaire d’un petit bien réellement exceptionnel.
L’appartement ne doit pas se lire comme un bien seul. Dès le hall de l’immeuble où il se trouve, il s’inscrit dans un ensemble. La qualité de l’immeuble, avec ses parties communes, son entretien et la fluidité de sa desserte conditionnent donc directement la valeur du bien. « De belles parties communes et une desserte confortable sont primordiales pour augmenter la valeur des lots d’une copropriété. » L’absence d’ascenseur notamment, restreint considérablement l’attractivité d’un bien.
La sécurisation de l’immeuble, quant à elle, compte grandement. Presque comme un luxe silencieux, mais essentiel, elle conditionne la sérénité des lieux et participe à une réelle valeur perçue. « Les parties communes d’une copropriété ne disposent pas toutes d’un digicode ni d’un gardien, dont la présence est souvent appréciée. »
Les appartements les plus en hauteur offrent une vue exceptionnelle. La lumière y circule différemment, les perspectives se dégagent et le regard respire. « À moins qu’il ne donne sur un jardin, le premier étage est souvent rédhibitoire, du fait qu'il est moins lumineux et souvent pénalisé par le balcon filant du deuxième étage au-dessus des fenêtres. »
Comme dans tout type de bien, le vis-à-vis a son importance. Lorsque les mètres carrés d’un appartement sont réduits, les ouvertures sont primordiales. Entre impressions de grandeur et espaces plus vastes, le confort visuel passe en partie par ce critère. Sans vision directe sur d’autres habitations, « une vue dégagée renforce le caractère exceptionnel d’un petit appartement. Qu’elle soit sur l’ensemble des toits d’une grande ville, de monuments ou de la verdure. » Dès lors qu’il possède un petit balcon, notamment un studio, le bien devient encore plus incontournable.
Un petit appartement d’exception est celui qui donne la place aux volumes. « Dans le très haut de gamme, un deux-pièces de moins de 55 ou 60 m² paraît difficilement crédible. Mieux vaut qu’il possède moins de pièces mais que celles-ci soient grandes car chaque mètre carré doit respirer. » Dans certains secteurs notamment, il est coutume d’acquérir davantage un volume qu’une surface. Pour reprendre l’exemple des ateliers d’artistes, « ils se situent souvent dans des immeubles des années 1930 avec de très belles hauteurs sous plafond. Peu de mètres carrés au sol, mais un véritable volume, souvent exposé au nord, certes, et pourtant lumineux. Ils sont particulièrement rares. »
La présence d’un système de climatisation, d’autant plus si l’appartement se trouve dans de l’ancien, « coche une case fondamentale. Cela ouvre la commercialisation à une clientèle internationale qui conçoit difficilement de s’en passer. »
Signature des appartements d’exception, la hauteur sous plafond reste l’un des attributs les plus convoités du haut de gamme. Elle suggère le volume et une certaine idée de la noblesse architecturale. Un point qui devient toutefois délicat lorsque la surface au sol est réduite. « Dans un très petit appartement de 20 m² avec pour hauteur 3,80 mètres sous plafond, le grandiose ne compense pas la perte de proportions. On perd alors l’adéquation entre le volume et la surface au sol. »
Dans un contexte où les travaux deviennent plus coûteux et complexes à mener, « les acquéreurs sanctionnent davantage les imperfections qu’il ne le faisait il y a quelques années. » Logistique difficile, rentabilité des chantiers moins évidente, jusqu’aux possibilités de stationnement alentour contraignantes ; autant de facteurs qui freinent le potentiel exceptionnel d’un petit appartement. « Cela compte même s’il remplit tous les autres critères premium. » Pour que son prix soit justifié, le bien se doit donc de ne comporter aucun défaut.
En exemple concret, « une surface reconfigurée face au Champ-de-Mars, dans un immeuble du début du XXe siècle, avec une immense verrière ouvrant directement sur la Tour Eiffel est un petit appartement exceptionnel. La lumière entre de toutes parts, la tour apparaît en plein ciel. Ce bien ne possède aucun équivalent sur le marché et se vend à des niveaux de prix très élevés. » Dans cette configuration, la petite surface devient irrémédiablement une pièce unique d’exception.
